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Não me refiro ao condomínio homônimo do Comercio, mas ao dos espaços comuns e infraestrutura de nossa cidade. Quando compramos um apartamento no 10º andar estamos pagando não apenas por sua área útil, senão também por uma fração ideal do terreno, da estrutura de concreto, da subestação, dos elevadores, dos reservatórios d’água, do play-ground, da garagem e das circulações. Sim, porque sem estes elementos não podemos chegar ao 10º andar, ter energia, telefone, agua e gás. O custo destas instalações vem embutido no preço do apartamento e não temos como nos esquivar.

Ao nos mudarmos temos que pagar mensalmente uma taxa de condomínio, que é a cota-parte do custo de manutenção do edifício, ou seja, despesas com a administradora, empregados, consumo de agua, energia, seguros e material de limpeza. Moradores e inquilinos têm que pagar esta taxa. Mas se depois de alguns anos é necessário substituir um elevador ou refazer o revestimento das fachadas, deverá ser cobrada uma taxa extra, que só os proprietários devem pagar, pois isto evitará a desvalorização patrimonial do imóvel.

O condomínio de uma cidade é muito parecido ao de um edifício. O IPTU paga apenas as despesas de manutenção da cidade: administração publica, recolhimento de lixo, tratamento do esgoto, cuidados com os jardins, corpo de bombeiros, professorado, guarda municipal, etc. Mas a substituição da pavimentação, a criação de galerias de serviços e de aguas pluviais quem paga? Se ninguém paga, os serviços não são renovados e sua qualidade cai, os moradores tradicionais migram e os imóveis se desvalorizam. É o que acontece em Salvador. As ruas e passeios são esburacados e alagam, os rios fedem etc. Estes investimentos não podem ser bancados pelo IPTU. Por isso, em muitas cidades se cobra uma contribuição extra de melhoria. É ela que vai evitar a deterioração de bairros consolidados. Em Salvador não se cobra, nem se faz melhorias nos bairros. É o barato que sai caro.

Em áreas de expansão e verticalização toda a infraestrutura tem que ser feita ou refeita para atender às novas demandas. Quem paga? As prefeituras europeias se deram conta disso há 40 anos e separaram o direito à propriedade do direito de construir. Esta separação se baseia no fato da mais-valia do solo urbano ser dada pela infraestrutura e serviços mantidos pela prefeitura e como tal ela deve ser recompensada. Na pratica, um proprietário de um terreno de 1.000 m² pode construir até este limite, o que em termos de Salvador corresponderia a um Coeficiente de Aproveitamento Básico – CAB igual a um. Mas ele pode construir até o limite de aproveitamento máximo – CAM previsto na lei, desde que compre este direito à prefeitura.

Este acréscimo de área construída foi batizado de solo-criado. É sua venda que irá permitir à prefeitura criar ou ampliar a infraestrutura urbana do bairro. Na nossa legislação isto se chama “outorga onerosa”. Esta cobrança antecipada é muito semelhante a que faz um empreendedor imobiliário ao embutir no metro quadrado útil do apartamento a cota-parte do custo da estrutura predial. Sua aplicação é fácil, tem o respaldo no Estatuto das Cidades, Lei 10.250/01, e já é utilizado com sucesso por muitas cidades do sul do país.

Esta é a via natural para a nova administração municipal requalificar a cidade sem aumentar impostos nem mendigar do Estado e da União. Mas para isto ela deverá rever o PDDU e LOUS estendendo a área de outorga onerosa para todas as zonas de expansão e verticalização acelerada da cidade, diminuindo os CAB e ajustando os CAM em função da capacidade das vias e da infraestrutura instalada. Revisão a ser aplicada especialmente à Av. Paralela, aos Centros Municipais de Camarugipe e Retiro/Acesso Norte, à ZPR 8 e à subzona de Jaguaripe.

Isto não irá aumentar o custo das construções? Pelo contrario, pois hoje os empreendedores imobiliários, para viabilizarem seus lançamentos, compram transcon mais caro a particulares que, ao contrario da Prefeitura, não investem no bairro. E como ficam os portadores desses títulos nebulosos? Como diria Imbrain Sued, depois eu conto !

SSA: A Tarde, 06/01/13